Leen 30 jaar en investeer het verschil


[Updated in August 2019 to reflect changes in the new tax law. 90% of taxpayers take the standard deduction now.]

Lezer Dan liet deze opmerking achter op mijn bericht over het betalen van een lening van 30 jaar volgens een schema van 15 jaar:

Als uw huis over 15 jaar wordt afbetaald in plaats van 30, kunt u binnen 15 jaar gerust zijn. Maar tegen welke prijs?

De alternatieve kosten van het opsluiten van dat geld in het eigen vermogen van uw huis kunnen aanzienlijk zijn als u het verschil investeert.

Reader Heidi vroeg ook:

Hoewel het leuk zou zijn om het huis op dat moment te verkopen en geen hypotheek te hebben, heb ik moeite om de middelen vast te leggen in een afbetaalde hypotheek. Mijn pensioenrekeningen zijn maximaal, maar mijn belastbare beleggingsaccount kan wat extra geld gebruiken (hopelijk een hoger tarief dan wat ik zou betalen op de hypotheek). Jouw zicht?

Velen denken dat, omdat de hypotheekrente historisch laag is, dit goedkoop geld is, daarom zou het slim zijn om de aflossingen op te rekken en het verschil te investeren. Om een ​​zin te lenen bij het kopen van levensverzekeringen – 'termijn kopen en het verschil investeren' – noem ik deze strategie '30 jaar lenen en het verschil investeren.”

Laten we de cijfers bekijken en kijken of het een goede zet is.

Voorbeeld: Bob herfinanciert een hypotheek van $ 400.000 in Indiana. Hij kan een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar krijgen tegen 3,5% of hij kan een hypotheek met een vaste rente van 15 jaar krijgen tegen 3,0% tegen vergelijkbare afsluitingskosten. De 30-jarige hypotheek vereist een betaling van $ 1.796 per maand. De 15-jarige hypotheek vereist een betaling van $ 2,762 per maand.

Bob besluit de 30-jarige hypotheek te nemen en het verschil van $ 966 per maand te beleggen in een 'nevenfonds'. We gaan ervan uit dat Bob 5% verdient op dit nevenfonds. Vanwege de nieuwe belastingwetgeving die de standaardaftrek uitbreidde, krijgt Bob niet langer extra belastingbesparingen voor de hogere hypotheekrente die wordt betaald met de 30-jarige lening. Voor de eenvoud nemen we aan dat het nevenfonds perfect fiscaal efficiënt is. Alle winsten zijn vermogenswinsten op lange termijn wanneer het nevenfonds wordt geliquideerd. Wanneer Bob eindelijk zijn huis verkoopt, liquideert hij het bijfonds, betaalt de vermogenswinstbelasting (15% federale plus 4% staat) en gebruikt de opbrengst om de hypotheek te betalen.

We willen de toename vergelijken met het vermogen van Bob. Dat is (a) de hoofdsom afbetaald als Bob een 15-jarige hypotheek nam versus (b) de hoofdsom afbetaald op de 30-jarige hypotheek plus het geld in het nevenfonds na het betalen van vermogenswinstbelasting. Welke strategie resulteert in een groter aantal wint.

Ik heb gedetailleerde berekeningen in een spreadsheet. Je kunt mijn wiskunde controleren of verschillende aannames invoeren. Ik vat de vermeerdering van het vermogen hier samen:

Jaar (A) 15 jaar (B) 30-jaar plus nevenfonds (B) – (A)
1 $ 21.441 $ 19.484 – $ 1.958
3 $ 66.300 $ 60.744 – $ 5555
5 $ 113.929 $ 105.295 – $ 8633
10 $ 246.270 $ 233.122 – $ 13.148
15 $ 400.000 $ 389.034 – $ 10.966

Aan het einde van 1, 3, 5 en 10 jaar is de strategie “30 jaar lenen en het verschil investeren” steeds slechter af dan alleen een 15-jarige hypotheek afsluiten. Aan het einde van 15 jaar loopt het nevenfonds eindelijk in, maar is het er nog niet helemaal.

Wat gebeurd er? Hoe komt het dat het lenen van geld met 3,5% om te investeren met een rendement van 5% met perfecte fiscale efficiëntie en een gunstige langetermijn vermogenswinstbehandeling niet loont voor 15 jaar?

Het antwoord ligt in de hoger tarief op de 30-jarige hypotheek. Hoewel een verschil van 0,5% tussen het 15-jaars tarief en het 30-jaars tarief klein lijkt, is dit van toepassing op het gehele hypotheeksaldo. Het hogere beleggingsrendement op het verschil in maandelijkse betalingen ligt op een veel kleinere basis.

Tijdens het eerste jaar kost de 30-jarige hypotheek bijvoorbeeld ongeveer $ 400.000 * 0,5% = $ 2.000 meer. Investeren van $ 966 per maand met een rendement van 5% levert slechts ongeveer $ 290 op. $ 2.000 meer betalen voor het voorrecht om $ 290 te verdienen aan investeringen is een verloren voorstel.

Naarmate het nevenfonds groeit, beginnen de beleggingsopbrengsten in de loop van de tijd de extra kosten voor de hypotheek te overwinnen, maar het duurt lang, meer dan 15 jaar in ons voorbeeld.

De veronderstellingen in de berekening geven op verschillende manieren de voorkeur aan de strategie "30 jaar lenen en het verschil investeren". Eerst is er risico. Het nevenfonds kan mogelijk geen 5% per jaar verdienen. Zelfs als dit gemiddeld over 15 jaar het geval is, is er een risico op retouren. Als het rendement in het begin goed is wanneer het nevenfonds klein is, maar slecht in latere jaren wanneer het nevenfonds groter is, profiteert het nevenfonds niet zoveel. We zijn ook uitgegaan van perfecte fiscale efficiëntie. In werkelijkheid zal het nevenfonds onderweg wat belasting moeten betalen.

Ik zou het zeker nemen in een 15-jarige hypotheek voor het lagere tarief. Een iets lagere koers op een groot saldo maakt een groter verschil in absolute dollars dan een hoger rendement op een klein saldo.

Let op: dit is geen typische situatie 'Moet ik mijn hypotheek vooruitbetalen of beleggen'. Alleen al het vooruitbetalen van uw hypotheek verlaagt niet het tarief van het gehele openstaande saldo. U krijgt alleen het lagere tarief voor het gehele saldo wanneer u zich vastbesloten maakt elke maand een hogere maandelijkse betaling te doen. Het is een geschenk voor de toegewijde.

Zeg nee tegen beheerskosten

Als u een adviseur een percentage van uw vermogen betaalt, betaalt u 5-10x te veel. Leer hoe u een onafhankelijke adviseur kunt vinden, betaal voor advies en alleen het advies.

Zoek alleen advies